DIREITO IMOBILIÁRIO
Imóvel Imobiliário é a Terra ou Construção Arquitetônica para fins de utilização pela Personalidade Física ou Jurídica. O imóvel tem por finalidade cumprir seu Fim Social, servi a Sociedade.
Assim deve o proprietário de imóvel zelar além de utilizar seu BEM IMÓVEL de forma a beneficiar a sociedade. Seja o utilizando, alugando, arrendando, etc.
Assim se o imóvel não cumprir sua função social corre risco de desapropriação seja por pessoa física ou ente público. Não obstante os vários negócios jurídicos e atos jurídicos que envolvem o Imóvel no Brasil e no Mundo.
Lei De Alienação Fiduciária N° º 9.514/1997
Sofreu Alterações em Seu Texto Pela Entrada em Vigor da *Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.
O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral.
Podem operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional – CMN, outras entidades.
As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:
Reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
Remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;
capitalização dos juros;
Contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de morte e invalidez permanente.
Na alienação de unidades em edificação a critério do adquirente e mediante informação obrigatória do incorporador, poderá ser contratado seguro que garanta o ressarcimento ao adquirente das quantias por este pagas, na hipótese de inadimplemento do incorporador ou construtor quanto à entrega da obra.
O Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. O CRI é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras.
Estão isentos de qualquer ação ou execução pelos credores da companhia securitizadora;
Não são passíveis de constituição de garantias ou de excussão por quaisquer dos credores da companhia securitizadora, por mais privilegiados que sejam;
Só responderão pelas obrigações inerentes aos títulos a ele afetados.
As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
Hipoteca;
Cessão fiduciária de direitos Creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
Caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
Alienação fiduciária de coisa imóvel.
As garantias constituem direito real sobre os respectivos objetos.
O contrato de cessão fiduciária em garantia opera a transferência ao credor da titularidade dos créditos cedidos, até a liquidação da dívida garantida.
A Alienação Fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica
Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.
Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.
No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida.
Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.
Lei De Locações De Imóveis Urbanos N°8.245, de 1991 Também chamada de Lei do Inquilinato
Foi criada para regulamentar o mercado de locação de imóveis urbanos.
Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende – se que são solidários se o contrário não se estipulou em contrato.
Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem – se locatários ou sublocatários.
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia ( concordância ) conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a “AÇÃO DE DESPEJO”.
O disposto em lei a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
O Locatário é Obrigado a:
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
Do Direito de Preferência
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Das Benfeitorias
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Das Garantias Locatícias
No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
Caução; fiança; seguro de fiança locatícia; cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Das Penalidades Criminais e Civis
Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
Exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
Recusar – se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
Das Penalidades Criminais e Civis
Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
Exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
Recusar – se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
Da Locação Residencial
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Das Locação Para Temporada
Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Da Locação Não Residencial
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
Das Ações de Despejo
Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
O descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
O término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação
Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação mediante consignação deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
Da Ação Revisional de Aluguel
Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
Em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
Em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
Da Ação Renovatória
Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil,
Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
Indicação do fiador quando houver no contrato a renovar.
Lei De Compra e Venda De Imóveis N° 13.786 de 27 de Dezembro de 2018
Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo.
Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas em lei, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.
A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido em lei, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos.
Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto em lei, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die , corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.